各有关单位：

经市政府十七届五十五次常务会议研究同意，现将《齐齐哈尔市新建住宅品质提升规划建设管理规定（试行）》印发给你们，请认真贯彻落实。

齐齐哈尔市自然资源局 齐齐哈尔市住房和城乡建设局

齐齐哈尔市城市管理综合执法局 齐齐哈尔市财政局

齐齐哈尔市市场监督管理局

2025年3月27日

齐齐哈尔市新建住宅品质提升规划建设管理规定（试行）

为深入贯彻落实党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，切实推动我市房地产市场高质量发展，加力提振住房消费，更好地满足人民群众多样化、改善性住房需求，参照先进地市做法，经市政府常务会批准，结合我市实际，制定本规定。

一、适用范围

本规定适用于齐齐哈尔市辖县（市）、区本级。

规定实施后，取得国有建设用地使用权的新建住宅项目执行本规定；实施前，已取得国有建设用地使用权的在建住宅项目，可按本规定申请规划设计方案修改。

二、提升举措

（一）支持新建住宅项目创新规划设计

1.支持新建住宅建筑在二层及二层以上设置无顶盖、无支柱、无围护结构、大悬挑的室外景观平台，符合以下要求的景观平台不计入容积率：

（1）每户可设置1处进深不大于3.5米的室外景观平台，景观平台、阳台、露台、设备平台等水平投影面积之和不得大于住宅套内建筑面积的30%。

（2）景观平台四周不应少于2个完整的开敞面（或开敞面不少于周长的40%），且至少有一个完整的长边为开敞面。开敞面不得设置围护墙体、柱、飘窗等，仅可设置栏杆（栏板），便于套内采光通风。位于住宅建筑凹槽内的，不视为开敞面。相邻套型、单元、楼栋通过景观平台进行拼接的，拼接面不视为开敞面。

（3）景观平台设置应体现一定的秩序感并适当变化，原则上按照奇偶层错开排布，以减少对住宅日照时数的影响，并满足私密性要求，无法错开的，重叠部分按其水平投影面积的1/2计入容积率。

（4）设置景观平台的多层、高层住宅建筑间距按照建筑主体计算，不应小于40米；低层住宅建筑间距按照景观平台边缘计算，不应小于20米；并满足国家规定的日照标准。日照分析建模时，对内应考虑景观平台自身的遮挡影响，对外按照景观平台的最外侧边缘计算。

（5）住宅建筑退让道路红线、用地界限、绿地等距离按照建筑主体计算。消防间距控制按照相关规定执行。

（6）景观平台应满足建筑结构、消防、防风减灾等相关规定要求，并与主体工程同步规划、同步建设、同步验收。

2.允许新建6层及以下住宅建筑在首层或负一层设置1处进深不大于6米、用地面积不大于50平方米的室外庭院（下沉庭院），并应同时满足以下要求：

（1）小区绿地率满足规划条件要求，公共绿地、健身场地、老幼活动场地等须按照规划要求设置。

（2）庭院围墙设置应采用通透性设计手法，材质和颜色与小区整体建筑风格和景观协调统一，围墙高度不大于1.5米，并由建设单位统一实施建设。

（3）建设工程设计总平面应明确标注室外庭院的用地界线和用地面积，设计方案应附围墙立面效果图。

（4）建设单位在进行房屋预售时，应告知业主不得在庭院内进行私搭乱建，不得在庭院内停放机动车辆，须将庭院的使用权属明确告知全体业主，相关事项应在房屋销售合同和物业管理合同条款中予以明确。

3.鼓励新建住宅小区结合景观设计在场地内设置供居民使用的风雨连廊，其中，单层有顶盖、两侧无围护结构、顶棚采用轻质结构、顶盖宽度不大于3.9米的风雨连廊不计入容积率和建筑密度。

（二）优化新建住宅项目规划指标计算规则

1.新建小区内独立设置的无围护结构的非机动车集中停放和充电场所以及非机动车、机动车车库出入口坡道上方的轻质结构顶棚，不计入容积率和建筑密度。

2.结合我市气候特点及阳台实际使用需求，住宅阳台原则上应进行封闭设计。阳台进深不大于1.5米的部分，按其水平投影面积的1/2计入容积率；超过1.5米的部分，按照阳台水平投影面积计入容积率。

3.飘窗应结合卧室或书房设置，每户设置数量不应超过3处，飘窗洞口宽度不超过房间开间的3/4，出挑进深不大于0.6米，窗台与室内地面的高差不小于0.45米，结构净高不大于2.1米的，不计入容积率。

4.设备平台不得与建筑内部及阳台相连通，且应对外开敞，每户设备平台水平投影面积不大于4平方米，不计入容积率，超出部分按其水平投影面积计入容积率。

5.为住宅建筑配套建设的公共门厅、消防连廊、竖向井道（管道井、通风井、电梯井等）、屋顶水箱间、电梯机房以及独立设置的水泵房、配电房、燃气调压站不计入容积率。

6.为居民服务的社区综合服务设施（社区服务站）、公共卫生间、老年人日间照料中心或老年服务站（社区居家养老服务用房）、户外劳动者服务站、综合文化活动中心，无偿向政府主管部门移交的配套用房，不计入容积率，按照相关规定办理不动产权登记。

7.城市重要节点、主次干道沿线的住宅建筑，外立面应进行公建化处理。为提升建筑立面品质，外立面采用砖石、金属、陶板等耐久性高品质饰面材料进行装饰的，其饰面层不计入容积率计算。

在进行建筑设计、竣工测量和房产测量时，各功能空间应按照国家有关标准、规范分别计算建筑面积，并在建设工程设计方案和测量报告中分别标注各功能空间的建筑面积，注明“不计入容积率空间”，分别核算该住宅项目的总建筑面积、计容建筑面积和不计容建筑面积。

（三）提高新建住宅规划设计标准

1.新建小区配建的机动车车库停车位尺寸不应小于2.5米×5.6米，通车道宽度不应小于6米。

2.鼓励新建住宅建筑提升居住空间舒适度，建筑层高不宜小于3米。

3.鼓励新建小区采用隔音外窗，通过增加隔音垫、隔音毡等方式对楼板、地面、墙面等部位进行隔音降噪处理。

（四）对新建住宅单体建筑高度施行弹性管控

允许住宅建筑在规划设计层数不变的前提下，适当提高单体建筑高度，建筑高度上浮后，不应突破单体建筑所在地块规划条件限高，并符合日照、机场净空、微波通道、文物保护等相关规定要求。

三、支持政策

（一）上述不计入容积率的功能空间，不计入产权面积（无偿向政府主管部门移交的配套用房除外），不参与共有部分面积分摊及土地出让金核算，不计入城市基础设施配套费及公共服务设施配建面积基数。

（二）地下机动车库停车位设置满足上述要求，房地产开发用地在核收地下空间土地出让价款时，地下第一层出让价款按同地段地上一层相对应主用途评估地价的20%核定。

（三）本规定实施后取得国有建设用地使用权的新建商品住宅项目，可采取按规定比例缴纳公租房配建费的形式，不再配建实体公租房，相应配建费用与土地出让金共同核算。

（四）2025年1月1日后开工建设的商品住宅项目，开发企业应实缴项目资本金，不再按照《关于印发<齐齐哈尔市房地产开发项目资本金制度实施办法（试行）的通知>》（齐建发〔2015〕17号）文件开展项目资本金管理。

（五）适当放宽新建高品质商品住宅项目办理预售许可标准，工程建设投资达到总投资25%以上，多层住宅建筑形象进度封顶、高层住宅建筑形象进度达到2/3的建设项目，可申请办理商品房预售许可证。

（六）从2025年5月1日至2026年4月30日，结合我市财政实际，对龙沙区、建华区、铁锋区人才购房、农民购房两类特定人群制定购房优惠政策，其他县（市）区可按本地实际制定相应政策。

四、实施监管

（一）市自然资源局负责按照规定要求对新建住宅项目建设工程设计方案和小区景观设计方案严格把关，负责在建设工程规划许可证和不动产权登记证明文件中备注各功能空间的规划用途及建筑面积。

（二）市住房和城乡建设局负责组织制定《齐齐哈尔市商品房买卖合同》范本，规范商品房买卖合同签订行为，负责督促建设单位将各功能空间的用途、管理要求、小区是否设置专有室外庭院以及业主相关权利、义务纳入房屋销售合同予以明确。

（三）市城市管理综合执法局负责对项目规划实施建设情况进行跟踪管理，建设单位擅自改变各功能空间用途并由此造成超容积率、建筑间距不足等问题，按照违法建设处理，不再享有支持政策。负责监督物业服务企业加强小区日常管理，督促物业服务企业及时发现、劝阻业主擅自改变各功能空间使用用途、私自封闭、违法乱搭乱建等行为，并在第一时间向辖区政府报告。

（四）市场监督管理部门负责对商品房销售价格明码标价、广告发布等环节进行监管。

（五）辖区政府应加大对违法建设的惩治力度，坚决依法依规查处各功能空间在后期使用中发生的私搭乱建、改变用途等违法建设行为。

五、其他事项

（一）本规定自发布之日起施行，有效期三年，具体内容由政府职能部门负责解释。

（二）本规定实施前，已经通过规划验收的住宅项目不执行本规定；规定实施后，已竣工的其他商品房项目在办理规划验收时可参照执行。已经完成相关费用缴纳的，不予返还。

（三）本规定内容与本市相关规定不一致的，以本规定为准。其他未尽事宜，按照国家、省、市相关规定执行。